Переход на проектное финансирование: итоговая цена для покупателя

В начале ноября Президент России Владимир Путин по итогам совещания с членами Правительства, поручил Кабмину совместно с Центральным Банком и АИЖК разработать план мероприятий, так называемую дорожную карту по поэтапному переходу в течение трех лет от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья. О том, как это может отразиться на рынке жилья читайте далее в экспертном обзоре заместителя директора по развитию ООО «ЮгСтройИмпериал» Ирины Николаевны Вишневской

В чем главные преимущества перехода на проектное финансирование?

Проектное финансирование, несомненно, дисциплинирует застройщиков и создаст условия, которые приведут к стандартизации ряда производственных процессов в компаниях, полностью исключит применение схем вывода денег из бизнеса. Еще один плюс - все объекты будут достроены и введены в эксплуатацию точно в срок, соответственно исчезнет риск возникновения «недостроев».

Есть ли минусы в новой системе?

Вместе с тем, данный механизм не позволит застройщику быстро реагировать на рыночные изменения: вводить сезонные акции, предоставлять индивидуальные скидки — поскольку кредитор будет полностью контролировать ценовую политику.

Ко всему прочему, механизм проектного финансирования — платный для застройщиков. Часть этих расходов будет включена в себестоимость жилья, что может послужить одной из причин увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.

Как адаптировать российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

Кроме мер рекомендованных дорожной картой по переходу на проектное финансирование, необходимо вносить изменения в гражданское, налоговое, банковское законодательство с целью ликвидации существующих пробелов в нормативно-правовом регулировании этого нововведения.

Как этот переход отразится на объемах строительства жилья и на ценах?

Мнение, что переход на проектное финансирование отразится на объемах строительства жилья и на ценах озвучивают крупнейшие девелоперы страны, хотя, конечно это факт не завтрашнего дня. В ближайшие полтора-два года ситуация сильно не изменится. Уже строящиеся объекты будут реализовываться в рамках существующих требований законодательства, с привлечением средств физлиц.

Какие действия поспособствуют стимуляции участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

Здесь все прозрачно. Для застройщиков преимуществом станет, прежде всего, низкая стоимость привлеченных кредитных ресурсов, а для конечного покупателя — более доступная стоимость жилья.

Банки считают собственными средствами, в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Как вы считаете?

На мой взгляд, если заимствование осуществляется у материнской компании, то данные средства можно считать собственными, в связи с тем, перераспределение средств идет в рамках одного бизнеса. Если же финансы поступают от сторонних структур — тогда данные вложения должны квалифицироваться как заемные.

Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

Себестоимость ресурсов для кредитных организаций формируется не только в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ. Есть еще расходы, которые несет кредитор при обслуживании выданного кредита. В настоящее время, размер этих расходов для кредитора достигает около 4% от суммы выдаваемого кредита. Добавьте сюда размер ставки, под которую банк привлекает деньги, и получите конечную ставку.

В целом сегодня кредит для предприятия строительной отрасли обходится не менее чем в 14—16% годовых.

Готовы ли банки сегодня начать контроль грамотного расходования средств застройщиками при банковском финансировании? Есть мнение, что в отечественных банках налицо дефицит компетенций в этой сфере.

Безусловно, на это потребуется время. Тем не менее, сегодня специалисты настолько оперативное меняют профориентацию, что до массового запуска этого инструмента данный пробел будет ликвидирован.

Помимо банковского кредитования перед Правительством стоит задача предложить в дорожной карте другие варианты финансирования коммерческого жилищного строительства кроме долевых и проектных схем. По вашему мнению есть ли другие варианты?

Российской экономике, на мой взгляд, явно не хватает мобильности. Поэтому новые схемы, к сожалению, еще долгое время будут проходить адаптацию к применению. А население, которое стало свидетелем неоднократного обрушения финансовой системы, еще долгое время будет с осторожностью относиться ко всем новым алгоритмам решения жилищного вопроса.

---

Новости нежвижимости в Красноярске:

Что ждет рынок недвижимости Новые названия улиц Краснодара Школу в Молодежном микрорайоне придется подождать Ипотека дорожает Провал жилищной программы Красивый Краснодар